Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtiyaç, Tahliye Taahhüdü ve 10 Yıllık Kiracı

Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan bir sistem kurar: kira süresinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren ancak kanunda sayılı sebeplerden birine dayanarak tahliye isteyebilir.

1) İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır; mahkeme bunu somut delillerle denetler. Dava, belirli süreli kiralarda sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa dava açma süresi bir kira yılı uzar.

Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, gereksinimi varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek ve edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra dava açmak zorundadır.

Önemli yaptırım: haklı sebep olmaksızın tahliye edilen taşınmaz, üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gündeme gelir.

2) Yeniden inşa ve esaslı onarım

Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı zorunluysa ve bu sırada kullanım imkânsızsa tahliye istenebilir. Basit boya badana veya kozmetik yenileme bu kapsamda değildir; projeye ve ruhsata dayanması beklenir.

3) Yazılı tahliye taahhüdü

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesi hâlinde, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava yoluyla tahliye istenebilir. Geçerlilik için taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve serbest iradeyle verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı anda, boş tarihli olarak imzalatılan taahhütler uyuşmazlık konusu olur.

4) İki haklı ihtar

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için iki kez yazılı ihtar almışsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların ayrı ayrı aylara ilişkin ve usulüne uygun tebliğ edilmiş olması gerekir.

5) On yıllık uzama süresi

Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kiracı isterse birer yıl uzar. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Sürelerin doğru hesaplanması davanın kaderini belirler.

6) Kira bedelinin ödenmemesi

Kira ödenmezse otuz günlük süre veren ihtarlı ödeme emri gönderilir; süre içinde ödenmezse temerrüt nedeniyle tahliye istenebilir. Ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı kişilerin aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması da dava sebebidir.

Dikkat: tahliye kendiliğinden yapılamaz

Kilidin değiştirilmesi, eşyaların çıkarılması, elektrik ve suyun kesilmesi gibi fiilî yollar hukuka aykırıdır ve kiraya veren aleyhine ceza ve tazminat sorumluluğu doğurur. Tahliye, mahkeme kararı veya icra takibi sonucunda gerçekleştirilir.

Kira artışına ilişkin sınırlar için Fahiş Kira Artışları Karşısında Kiracıların Hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; her uyuşmazlık kendi somut koşullarına göre değerlendirilir.